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澳洲山庄340亩土地转让不合规?业主向法院起诉

2020-09-16 15:00 来源:南方网

  南方网讯 (记者/杨智明)澳洲山庄“烂尾楼”事件一直备受关注,2834户业主也一直盼望着山庄重建的一天,然而土地纠纷问题一直没得到解决。

  9月14日,澳洲山庄业主张龄丰诉澳美公司、方兴公司债权人撤销权纠纷二审庭询在广州市中级人民法院举行。

  该案的争议焦点是,上诉人张龄丰和被上诉人澳美公司之间是否存在明确到期债权;张龄丰行使撤销权期间是否已经消灭。

澳洲山庄340亩土地示意图,业主供图

  上诉人澳美山庄业主:

  请求撤销一审判决

  据上诉人张龄丰介绍,2004年澳美公司与方兴公司签订土地转让合同,澳美公司应将018、022、024、026四块土地共计340亩转让给方兴公司,但在履行合同时,并没有将上述属于澳美公司的开发用地交付给方兴公司,而是变成位于金坑水库边的四块国有林业用地。现在方兴公司实际取得的土地(用于御湖名邸项目),实为金坑林场的国有林业用地。也就是说,澳美公司转让出的土地并没有实际由方兴公司取得,仅仅是国土部门将其土地使用权证注销了,土地仍在,没有被使用。

  上诉人张龄丰诉讼称,依法撤销一审判决中“张龄丰与澳美公司之间并不存在确定到期的有效债权’的错误事实认定,并判决澳美公司应承担办理D21-102房屋的《房产证》的行为责任及立即支付上诉人逾期办证违约金178869元;被上诉人通过伪造合同、偷龙转凤等手段,将原本具有合法手续的土地的使用权证,办理到未经征地手续的国有林地上,一方面导致山庄业主无法办理房地产权证,另一方面涉嫌侵占国有林业用地。

  同时,上诉张龄丰称,涉案建设用地上有业主购买的房屋,土地应与业主共有,未经业主同意不得转让;涉案土地投资开发未达开发投资总额的25%,按照国家法律规定不得转让;两合同涉及的交易金额属于明显不合理低价,依法应予以撤销。

  被上诉人澳美公司:

  和方兴公司按1.02亿元合同履约

  被上诉人澳美公司辩称,张龄丰是澳美公司合法债权人,双方签有《房地产买卖契约》并已办理了交易和抵押备案登记手续;“澳洲山庄”购房业主除了对所购房屋所有地块拥有共有权外,对整个项目的其它地块的公建配套也拥有相应的权利;根据澳美公司与上诉人于1997年9月4日签署的《房地产买卖契约》第五条“违约责任”的规定和类似判决的结果,违约金以不超过一倍购房款为限即178869元。

  同时,被上诉人澳美公司请求法院就一审未质证的合同原件进行补充质证;并辩称,一审中,法庭并未就澳美公司提交的证据《关于转让建设用地的合同》(1.02亿元)的原件进行质证,现提出重新质证的请求。澳美公司和方兴公司是按照1.02亿元合同进行履行的,只不过还未收齐土地转让款。该合同虽然为复印件,但该复印件的落款处有方兴公司法定代表人吴楷明亲笔签字,该签字为原件,即代表方兴公司对合同内容的确认。

  被起诉人方兴公司:

  澳美公司与方兴公司之间土地转让合法合规

  方兴公司认为原审法院事实认定清楚,适用法律正确,张龄丰上诉请求及上诉理由均不能成立,请求二审法院依法驳回张龄丰全部上诉请求。

  方兴公司辩称,上诉人张龄丰的“变更诉讼请求”与其起诉时的诉讼请求完全脱离,不属于同一法律关系,实质属于诉的变更而非诉讼请求变更,其应当另行起诉。一审法院已向张龄丰释明,并在其确认不变更诉讼请求情况下继续案件庭审审理,一审程序正当,适用法律正确,应予维持。张龄丰关于“判决澳美公司承担办证行为责任及支付上诉人逾期办证违约金 178869元”的上诉请求,与本案债权人撤销权不属于同一法律关系,且一审未经提出及审理,不属于二审审理范围,应由张龄丰另行诉讼解决。张龄丰不存在到期、有效、确定的债权,不具备本案提起债权人撤销权的主体资格;一审法院认定正确,请求二审法院依法予以维持。张龄丰提起债权人撤销权的实体权利因除斥期间届满已经消灭,一审法院驳回张龄丰全部诉讼请求正确,应当予以维持。澳美公司与方兴公司之间土地转让合法合规,不涉及刑事违法,一审法院围绕当事人诉讼请求与事实理由审理案件,程序正当,依法应予维持。

  同时,方兴公司补充称,上诉人上诉应以诉讼基础为前提并应以其可能债权金额为限,而本案涉及的地块的金额远远大于其本身可能存在的债权金额,按照法律规定不应被支持。

  法官:

  是否依法裁定中止审理,将在后期根据合议庭意见作出

  关于上诉人所提出的“判决确认被告一与被告二签订的转让增国用(1995)字第特018号、增国用(1995)字第特022号、增国用(1995)字第特024号、增国用(1995)字第特026号国有土地使用权的三份《关于转让建设用地的合同》无效”,法官认为,该项上诉请求和本案属于不同的诉讼标的,实质属于诉的变更而非诉讼请求变更,上诉人提出的确认合同无效和债权人撤销权本是两个法律关系,上诉人应当另行起诉。

  针对上诉人所提出的“依法裁定中止审理,将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关,等待刑事程序终结后再恢复审理”,上诉人该项诉讼请求属于申请,不属于诉讼请求;法官认为,关于是否依法裁定中止审理,将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关,将在后期根据合议庭意见作出。

  至于上诉人所提出的“‘依法撤销一审判决中张龄丰与澳美公司之间并不存在确定到期的有效债权’的错误事实认定,并判决澳美公司应承担办理D21-102房屋的《房产证》的行为责任及立即支付上诉人逾期办证违约金178869元”,法官审理认为,该项上诉请求属于事实理由,不需要再上诉请求中列明。

  同时,法官认为,本次庭询主要由双方当事人针对一审判决和上诉状,发表上诉请求、事实理由以及答辩意见,并未设置举证、质证环节,对于非本案的争议焦点的事项也不做审查。

编辑: 杨智明

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