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敲打“板间房”乱象 打击黑中介

2019-10-16 08:56 来源:南方日报 何丽苑 吴志远

  住房租赁要网上签约备案,出租房人均面积不得少于15平方米,违章建筑不得出租……上月15日,由珠海市住房和城乡建设局印发的《珠海市商品住房租赁管理办法(试行)》(以下简称《办法》)正式施行,至今已实施满月。

  近年来,从国家到省市,各类文件纷纷出台,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场的相关工作。珠海市住房和城乡建设局相关负责人称,加快推进住房租赁业务发展,出台相应《办法》,是坚持住房居住属性和贯彻落实深化住房改革制度相关政策的必然要求;是落实珠海关于实施租购并举、完善珠海住房租赁管理法规规章及规范管理住房租赁市场的重要内容。

  新的《办法》对珠海住房租赁市场的监管带来哪些变化,科学监管住房租赁市场,社会各界还有何建议?

  严管

  人均租房建筑面积需达15平方米

  一家三口,约33平方米的小套房,这便是夏湾居民李叔过去的生活空间。最近一个月,李叔不得不再找房源了。《办法》出台后,房东提出不再把房屋租给他,并要求李叔一家尽快搬离。

  “人均面积不低于15平方米,意味着我们得找45平方米以上的房间,预算不够,只好找偏远、破旧一点的地方了。”李叔表示。

  板间房、群租房、阳台厨房改装房……过去在珠海并不少见。此类出租房因为价格优势,一直为城市“夹心层”居民所青睐。

  对于住房租赁中的个人居住面积以及“隔断房”,此次《办法》做了规定。新规指出,出租人应当按照幢、层、套、间为单位出租住房,原住房的间是最小出租单位,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得单独出租;保证出租屋具备基本的生活和安全设施,套内空间面积应符合国家《住宅设计规范》的要求,提供的居住面积须达到人均建筑面积15平方米。

  业内人士指出,这实际是禁止了“群租房”“板间房”等,体现了租赁市场严格管控的导向。

  “随着楼市的发展,房价的不断提升,‘房中房’‘床位房’‘胶囊公寓’‘太空舱’等出租房,如今逐步从一线城市向二三线城市蔓延。这些‘群租房’在珠海出现,不仅影响居民的日常生活,更带来了治安、消防、卫生等安全隐患。然而,过去法规对该类租赁形式却缺乏相应的管理措施。”深圳市国策房地产土地估价有限公司珠海分公司注册房地产估价师、注册资产评估师叶智谦称,《办法》有利于缓解房屋租赁市场中的乱象。

  然而,群租房在实际中受到较多低收入群体的认可,类似管控又带来了新的问题。

  统计数据显示,当下香洲区一房户型的平均租金约1900元,两房户型租金均价为2800元,三房租金均价约3300元,其中一房户型是指建筑面积约25—50平方米的居室。珠海房地产市场分析师认为,禁止“隔断房”等形式出租房屋,对于保障租客的安全、生活质量方面无可厚非,但在珠海,租房压力确实不轻,新政或将变相为部分租客增加租金压力。

  “如何在严管出租房安全条件同时,考虑部分租房困难市民的实际需求,值得探讨。”该名分析师认为。

  治乱

  网上签约备案打击黑中介

  作为珠海最繁华的商业地段,在拱北片区找到优惠好房并不易。找到面积约25平方米,租金为每月1800元的廉价出租房,年轻的租户李伟本还算满意,但中介的要求却让他很苦恼。

  “中介收取押金、中介费后,又收取了500元,说是替房东收取的维修押金。结果我只在墙上贴了几个挂钩,便被扣去了,理由是损坏了墙体。”李伟质疑,中介这样的做法是否合理?又该向谁申诉?

  谈及中介,今年年初在吉大找房的小何也觉愤愤不平。“中介先在网上给我介绍了房源,然后以房子抢手为由,收取了我2000元订金,但房子却迟迟未能入住,最后直接说公司倒闭了,钱也没了。”

  电话骚扰,虚假房源,无证工作……“黑中介”问题,过去为珠海租房者带来了不少困扰。

  珠海房地产经纪人行业协会数据显示,截至目前,珠海合法从事房产代理或经纪的机构,取得备案的约有1430家公司或门店,备案从业人员4798人,但实际行业从业机构估计超2000家,从业人员逾万人。

  “确实存在一部分未取得合法备案的机构及从业人员,政府相关部门正在对此开展严查处理。协会作为行业组织,没有执法功能,在行业管理上多以沟通说服为主,监管工作始终存在难处。”珠海房地产经纪人行业协会会长杨东方坦言。

  《办法》提出,珠海推行租赁合同网上签约备案,要求出租人及住房租赁中介机构及时准确登记出租、承租人信息、租金和租赁期限等信息,强化租赁住房联动管理。业内人士表示,备案的要求更多是针对中介机构,租赁合同网上备案实际是把合同纳入了监管体系,可防范各类违法违规的租赁行为出现。

  “《办法》对中介人员的租赁业务进行了指导和规范,明确了管理主体及业务标准,这都有利于中介在从事租赁工作时,严格依规办事。”杨东方说。

  值得一提的是,行业协会过去几年,一直在推行诚信管理制度,为中介机构及个人进行了行业从业备案,建立了个人信息卡,并建立了个人信用档案,记录不诚信行为,以此实现行业管理,逐步提高行业的服务标准和服务水平。

  而诚信管理制度效果并未如理想,市场普遍认为原因在于违反制度成本过低。“目前的法律条例并未对部分中介起到震慑作用。”受访业内人士认为,下一步相关部门更应在法律规章中,完善惩戒细节,提高中介从业门槛,加大“黑中介”惩治力度。

  增量

  多渠道增加优质房源为关键

  在受访业内人士看来,解决“群租房”之难、“黑中介”之乱,归根结底是要多渠道增加优质房源。

  今年国庆假期一过,在香洲富华里工作的周先生便动了换房的念头。让他感到惊喜的是,不到一周,他便在前山一长租公寓找到了心仪的新房。“价格不算优惠,但崭新的装修家具,还有便利的地段,都让我比较满意。”

  如今,珠海房屋租赁市场正发生一系列显著变化。长租公寓的出现,让年轻白领租房选择空间变大。今年正式印发的《关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的实施意见》则显示,珠海将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房保障和供应体系。

  然而,当下珠海住房租赁市场,仍存在明显的供需矛盾,Q房网统计数据显示,珠海约有四分之一城市居民通过租房解决住房问题,租房市场总供给量相对不足。尤其在主城区,小户型、低总价的出租房供不应求矛盾不断加剧。

  在他看来,珠海房屋租赁市场还存在市场供给主体单一等问题。完善的住房租赁市场应由“个人出租”与“机构出租”相辅相成,而珠海现阶段的房屋租赁市场,供给主体仍不平衡,个人房屋出租远多于各类机构出租。

  针对此项内容,《办法》明确指出,由珠海市住房租赁发展投资有限公司作为国有市场化住房租赁业务主体,培育和发展住房租赁市场,引导大众居住需求从购房向租房转移,落实国家租购政策,推动实现珠海的“大众安居”,并以企业化运营方式开展开发、建设、管理、日常维修和租金收取等业务。同时,按照政府相关管理办法和定价规则进行运营管理,并协助市、区房地产主管部门开展租售服务业务。

  未来,随着各项政策效果显现,不断增加的各类房源,或可缓解租赁市场的供求矛盾,防范房租价格过快上涨。但住房租赁市场的管理涉及面甚广,杨东方提醒,还应注意综合考虑,完善各个环节。

  “比如,目前商品住房租赁在税收上仍相对过重,个别企业和个人选择了不合法的避税,税务部门如实施相关优惠政策,对租赁市场的管理会更加有利。”杨东方称。

  同时,他还建议加强互联网平台管理力度,严格要求信息发布平台对房源等信息进行核实,加大宣传力度,培养租户自我防范意识,在选择专业房产中介机构和个人时,先查看信用等级,同时对不诚信的行为进行举报等。

编辑:苏若倩
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