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离婚时共同还贷房产如何分割?

——具体计算公式的分析与完善

2017-09-26 16:46 来源:南方网 郭璇玲

面对急剧增长的房价,房屋作为夫妻共同财产中的主要财产,离婚时该如何分割、房屋补偿款应如何计算的问题亦成为婚姻案件中最为突出的争议焦点。《婚姻法解释三》第十条第二款虽然明确了房屋补偿的规则,但具体计算公式在司法实践中却存在巨大差异,补偿数额常常因计算公式的不同而相去甚远,因缺乏统一的案件裁量标准,由此引发大量同案异判的情形,损害了司法公信力。

有鉴于此,笔者认为,通过对不同计算公式的比较研究以论证出相对公平、合理的房屋补偿款计算公式,进而在家事领域形成统一的认识,对妥善、有效解决婚姻案件财产纠纷具有重大意义,也有利于人民法院进一步出台相关家事案件裁量标准。本文尝试对司法实践中目前较为普遍的三种房屋分割补偿款计算公式进行量化分析,试图找出相对更为公平合理、简单易行的处理原则,抛砖引玉,供家事法律工作者探讨。

一、立法与司法实践现状

(一)立法现状

1、法律依据

《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定:

“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。”

2011年,最高人民法院发布《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》,第十条规定:

 “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

2、适用情形

根据上述规定可知,《婚姻法解释三》第十条进一步明确离婚时一方婚前购买、婚后共同还贷的房屋归属及补偿标准,适用时案件须同时符合以下四种情形:

(1)婚前夫妻一方签订不动产买卖合同;(2)签订不动产买卖合同的一方以个人财产支付房屋首付款并办理购房贷款;(3)不动产登记于首付款支付方名下;(4)婚后以夫妻共同财产进行还贷。

3、立法不足与缺陷

现有法律规定及司法解释,对符合上述情形的房屋分割处理办法及补偿进行了规定,旨在公平、合理的原则上对夫妻共同财产进行处理,但必须看到仍存在以下不足与缺陷:

(1)对于“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”具体应如何计算补偿款,并未再作进一步说明。此外,由于现有法律法规及司法解释对“婚后购买、共同还贷”房屋的分割补偿计算也没有具体明确的公式,因此缺乏借鉴和参考。

(2)《婚姻法解释三》第十条仅仅考虑到了房产在夫妻关系存续期间的“增值”情形,而未考虑到房产出现“贬值”的可能性。在经济周期的规律下,房价必然有起有伏,如果离婚在房价下行区间,则房产“贬值”的后果如何处理,现有的司法解释条文没有考虑,显然不够严谨准确。

4、亟需改变的现实意义

(1)有助维护司法权威。房屋分割补偿的计算公式,应当确保任意一方无论是取得房屋所有权,还是现金补偿,其所获得的利益应当是等同的,由此才可以确保分割方案是公平合理的,不会因为计算公式的偏颇导致一方合法权益的受损。

(2)有助双方达成和解。统一的计算公式,有助于双方形成共识、达成一致,是和解的前提。

(3)有助于服判息诉,避免讼累。统一的、相对公允的计算方式,可以有效降低人为因素干扰,降低上诉率和再审率。

(二)司法实践现状

1、司法实践中尚未形成统一计算规则

《婚姻法司法解释三》出台后,由于最高人民法院并未就“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的具体计算公式作进一步说明和规范,因此各地法院在审判过程中,亦无统一的计算规则可供参照,导致目前司法实践中各有各的计算方式,屡屡出现“同案异判”的情形。

2014年11月17日,北京市高级人民法院民一庭作出了《关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》,规定法院在审理符合《婚姻法司法解释三》第十条规定的离婚案件时,应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况,并明确产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)/(房屋购买价+全部应付利息)*房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)*50%。这一计算公式随即被广泛传播,并作为实务指引,但它是否具备公平性、合理性,是否能够引作审判规则,均亟待商榷。

2015年11月19日,最高人民法院新闻发布厅召开典型案例新闻通气会,通报了30起婚姻家庭纠纷典型案例,也没有针对离婚时房屋补偿计算标准这一关键问题提出指导意见。

2、司法审判中主要采用的计算公式

为了对同类案件不同计算公式的差异进行比较,笔者通过对2015年全国范围内上网公开的278份二审法院民事判决书进行了筛选抽样,将其中涉及房屋补偿款数额计算的20份判决书进行了汇总提炼,发现针对“婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算公式主要有以下三种:

公式1:夫妻共同还贷本息/(首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本息)×离婚时房屋市值

公式2:夫妻共同还贷本息/(首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金)×离婚时房屋市值

公式3:夫妻共同还贷本息+夫妻共同还贷本息/(首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)

其中,采用公式1计算的判决书占25%,山东淄博有2例,广东河源、甘肃天水和河南新乡三地各有1例;采用公式2计算的判决书占50%,广东深圳有3例,安徽合肥、江苏徐州、湖南郴州、四川遂宁、河南郑州、重庆、山东德州等地各有1例;采用公式3计算的判决书占25%,北京有2例,广东中山、福建福州、广东珠海三地各有1例。

二、现有主要计算公式的比较分析

(一)主要差异

1、是否将尚未归还的贷款利息计入购房总成本

通过比较可以发现,计算公式1与计算公式2的主要差异在于是否将尚未归还的贷款利息计入购房总成本进行计算。

2、是否考虑婚前已经发生的房产价值变化

通过比较可以发现,计算公式3与计算公式1、2的主要差异在于是否将婚后共同还贷部分与对应的增值部分分别计算,并考虑购房之日起至结婚登记前已经发生的房屋价值变化,从而计算出婚姻存续期间房屋市值的具体浮动数额。

(二)结果对比

为了更好地分析、对比三种不同计算公式对案件结果的影响,笔者通过对代理过的某案例数据,就常见的三种情形分别进行测算,发现结果差异巨大。购房情况如下:

A于2007年1月购买房屋一套,登记在A名下。

购房价为人民币379万元,税费、中介费和评估费等共计人民币9万元;首期款人民币120万,贷款人民币259万元,贷款期限30年,贷款利息合计人民币300万元,自2007年2月开始供楼还贷。

2008年3月,累计已还贷款本金7万,已付贷款利息18万,房屋升值为400万元。

2015年4月,累计已还贷款本金36万元,已付贷款利息49万元,房屋升值为800万元。

2037年1月贷款付清,累计已还贷款本金259万元,已付贷款利息300万元,房屋假定届时升值为1000万元。

1、情形一:结婚前购房一方仅支付首期款及税费

假设A在2007年1月购房后,同年2月与B结婚并开始还贷,至2015年4月离婚,则A应向B支付的房屋补偿款数额计算结果如下:

2、情形二:结婚前购房一方已偿还部分贷款本息

假设A购房后,于2008年3月与B结婚,至2015年4月离婚,则A应向B支付的房屋补偿款数额计算结果如下:

3、情形三:婚内还清全部贷款

假设A与B于2008年3月结婚,2037年1月结清按揭贷款,双方于2037年2月离婚,则A应向B支付的房屋补偿款数额计算结果如下:

(三)差异分析

通过对比上述三种不同计算公式不难发现,决定计算结果的三个重要变量可归纳为:夫妻共同投入程度、购房总成本、离婚时房屋市值对比结婚时房屋市值的浮动。具体如下:

1、变量一:夫妻共同投入程度

夫妻的共同投入程度在此计算公式中体现为夫妻对房屋的共同还贷本息部分,即公式中的分子变量。上述案例中,三种计算方式均直观反映了夫妻共同投入程度对于补偿款数额的影响,根据夫妻共同投入程度的递增,补偿款数额也相应地随之增加。由于在司法实践中,夫妻共同投入部分较少存在争议,法院也不难做出认定,因此,三种计算公式在对于夫妻共同投入这一变量的认定上,均不存在差异。

 2、变量二:购房总成本

购房总成本作为三种计算公式的分母变量,与夫妻共同投入数额直接决定夫妻共同投入占购房总成本的比例,离婚时剩余贷款的利息是否计入购房总成本内,是计算公式1与计算公式2的主要差异。

笔者认为,离婚时尚未支付的贷款利息不应计入到购房总成本中。理由如下:

第一,《婚姻法司法解释三》第十条第二款明确规定“判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务”,个人婚前因为购房而产生的贷款费用,属于个人婚前的债务,其不因缔结婚姻而转化为夫妻共同债务。离婚时,在将该房屋判归婚前购房者一方时,如果仍有剩余贷款本息未支付,仍应视为是购房者的个人债务,据此在离婚后要求购房者一方继续独自偿还其个人债务合理合法。

第二,夫妻共同财产与债务的界定时间应以离婚时为时间点,分割财产及债务应当以离婚时现有的范围予以分配。离婚后持有房产的一方是否继续通过融资的方式供楼,抑或立即提前偿还贷款,属于其个人对财产的处分权,由此而产生的成本如贷款利息也应由其个人承担,在计算房屋补偿款时不应将未支付的贷款利息纳入购房总成本。

其三,房屋的增值或贬值,是基于已经发生的购房投入而产生的收益(或亏损),因此在计算补偿款时,理应按照共同还贷部分在已经支付的购房成本中的占比来计算。

综上,将贷款总利息作为购房总成本进行计算,实质上是将产权登记方在离婚后需偿还的贷款利息义务分摊给了夫妻双方,扩大了购房总成本,从而稀释了夫妻共同投入的比例,这对于在婚姻存续期间参与还贷又未能取得房屋所有权的一方而言是极为不公平的,因此,未发生的贷款利息不应作为购房总成本的一部分纳入计算,从而避免出现将个人债务纳入购房总成本而导致夫妻共同投入比例被不合理稀释的现象,充分保护参与共同还贷一方的合法利益。

通过真实案例对比的情形一和情形三,也可以清晰地发现在离婚时房屋贷款未全部还清与离婚时房屋贷款已全部还清两种情形下,方法1相较于方法2,由于公式中的分母将房贷中全部应付利息算入,就会稀释掉夫妻共同出资还贷份额所占的比例,扩大了购房成本,导致受补偿一方得到的补偿款变少,损害了受补偿方的权益,其不合理性显而易见。

3、变量三:离婚时对比结婚时房屋市值的浮动

计算公式3与计算公式1、2的主要差别,除了更加严格对应法律条文,将补偿款分为共同还贷本息和增值两个部分,其最主要的计算差异,在于对增值部分的认定,是将结婚之日起至离婚之日止发生的房产价值增量、还是将自购房之日其至离婚之日的全部房产价值增量,作为待分割的房产增值部分计算基数。

笔者认为,有投入才能分享收益(或分担风险),增值部分的分割范围,应当自共同还贷之日起计算。理由如下:

其一,《婚姻法司法解释三》第十条的规定,产权登记方应与参与还贷方分割的是“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”,此处明确分割的财产增值部分的范围是“相对应”的,应当理解为指自双方结婚时起至离婚时止这一期间内,房屋在市场价值上的增量。因此,在计算离婚时房屋增值部分时,必然需要同时考虑以下两个因素:(1)结婚时房屋的价值;(2)离婚时房屋的价值。 随着经济周期的持续波动,房价也必然存在持续起伏的客观现象,加上闪婚闪离的现象日益普遍,许多房产的价值在结婚登记以前就已经出现波动。因此,婚姻存续期间房产的增值或贬值的具体金额,应当将登记结婚时的房屋价格与离婚时房屋价格进行对比,才能合理计算出共同还贷对应的增值(贬值)部分。

在计算公式1与计算公式2中,由于仅考虑离婚时的房屋市值这一变量,并未能体现房屋市值是一直处于浮动的客观事实,忽略了婚前房产可能已发生价值波动的情形,未将自购房之日起至结婚之日前期间已经发生的房产价值增值(或贬值)部分判归产权登记方,有失公允。较之仅考虑房屋现市值的计算公式1与计算公式2,计算公式3将房屋市值浮动这一因素纳入补偿款计算则相对更具科学性、准确性与合理性。

其二,通过计算公式3,不仅可以直观地计算出在房屋增值情况下,持有房屋一方对另外一方的补偿金额,同时也可以计算出如果房屋一旦贬值,未取得房屋一方所应承担的共同还贷相对应的损失。若房屋价值在离婚时低于结婚时的房屋市值,那么计算公式中的“离婚时房屋价值-结婚时房屋价值”的结果则为负数。而计算公式1和计算公式2在公式中却未能体现出房屋贬值时所对应的真实情况。夫妻双方在婚内对房贷部分的共同投入应视为是一种共同投资行为,故任何一方不能只分享房屋增值带来的收益而不承担房屋贬值带来的风险。

综上,笔者认为,严格区分婚前与婚后的房产增值,在司法实践中将更公平合理,也更有说服力。

(四)现有计算方式存在的问题

如上分析,目前司法审判中使用的计算公式中,计算公式3显然是对《婚姻法司法解释三》第十条更为准确的解读,是现有计算方式中较为合理的一种方式。但是,计算公式3仍然存在明显的错误和漏洞,从理论上来说,公平合理的分割补偿方式,应当是任何一方选择房屋或者金钱补偿,所获得的价值是同等的,而通过计算公式3进行分割方案对调时会发现,任意一方选择不同的分配方案——选择金钱补偿,与选择补偿对方后取得房产所有权,其所获得的价值并不等同,由此产生明显不公。

举例来说,前文提及的情形一的两种分割分配方案:

方案一:A取得房屋所有权,支付B补偿款

补偿款=共同还贷本息×50%+共同还贷本息/(首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)×50%=(36+49)×50%+(36+49)/[129+(36+49)+223]×(800-379)×50%=83.44万元

A实际获利=离婚时房屋价值-剩余贷款本金-补偿款=800-223-83.44=493.56万元

方案二:B取得房屋所有权,支付A补偿款

补偿款=首期款及税费等购房成本+首期款及税费等购房成本/(首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)+共同还贷本息×50%+共同还贷本息/(首期款及税费等购房成本+已付贷款本息+剩余贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)×50%=(120+9)+(120+9)/[(120+9)+(36+49)+223]×(800-379)+(36+49)×50%+(36+49)/[(120+9)+(36+49)+223]×(800-379)×50%=336.72万元

B实际获利=离婚时房屋价值-剩余贷款本金-补偿款=800-223-336.72=240.28万元

通过上述计算对比可以清楚看出,两个不同的分割方案,仅仅是因为角色对调,其所获得的财产价值完全不同:

从上述计算结果可以看出,任何一方取得房屋所有权,都将获得比金钱补偿更大的利益。

计算公式3存在的问题症结分析:

1、司法解释三规定参与还贷一方可以分得“共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分对应的增值部分”的补偿,实质是认定婚后还贷是双方的共同投资行为,而并非参与还贷一方对产权登记一方的借款,因此,应当按照投资的出资比例来计算回报分配。

贷款是购房者与银行之间的债权债务关系,已经发生并支付的贷款利息是偿还占用资金期间的债务,并不形成夫妻一方所有或者双方共有的新债权,并未增加房屋的价值或减少购房产生的债,因此,由贷款所产生的全部利息均不应作为购房投入计算在内,除了离婚时未发生的贷款利息,还包括婚前还贷及婚内还贷时所支付的利息。

举例来说,甲乙两人合伙购买一套价值200万元的房屋,在房屋升值为600万元后售出,其中甲出资时是一次性付款100万元,而乙是贷款支付100万元,两人最终各自可以分得的收益应当是同等的200万元,原因是甲乙都是支付了同等的购房款100万元,对于所获得的房屋总增值双方均投入了同等资金,因此在分割收益时按各50%的比例分割收益,乙方因贷款而额外支付的利息并不能纳入投资中计算比例,并不能因此而多分得利益。同样道理,夫妻贷款购房中,购房款由首付款和按揭款构成,在婚姻存续期间的房屋增值,是基于双方所投入的购房款所获得的回报,补偿款如果计算贷款利息,则无疑对一次性支付首期款的一方明显不公,摊薄了一次性支付购房款的一方的投资比例,损害其应分得的利益。

2、购房时产生的如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等交易成本是获得房产的必要成本,应当作为房屋购买的固定成本,在计算结婚日前的房屋价值变动时,应当扣除前述税费等固定成本。公共维修基金和物业费等并非基于交易而是基于长期使用而形成的费用,则不应作为购房成本予以计算。

3、离婚时已产生的增值(贬值)是基于已经发生的投入所产生的,离婚时剩余贷款本金不应作为购房投入分摊增值(贬值)。理由有二:

其一,离婚时,夫妻分割的是现有债权债务,如前文所述,核定夫妻共同财产和债务的时间截点是离婚时,剩余贷款的本金作为房屋债务,已经从房屋价值中先予扣除,再进行分配。

其二,已经产生的房屋增值,是基于已经发生的投入而产生,剩余贷款本金并未实际投入,如果剩余贷款本金也分割对应的增值,必然摊薄了已投入的收益,则无疑任何一方都愿意获得房屋所有权,从而独占该部分收益。

综上分析,计算公式3存在上述三处明显错误,从而导致不同的分割方案所获得的利益差异巨大、分配不公。

三、共同还贷房产分割计算公式的建议

笔者认为,审理离婚案件时,应当查明购房合同和贷款合同的签订、首付款、税费和中介费等购房成本、银行贷款及还贷明细、产权登记、婚前个人及父母支付的购房款、夫妻共同支付款项及对应还贷本息、婚后个人及父母支付购房款、购房价、结婚时与离婚时的房屋价值、尚未归还贷款本金等情况。

(一)建议计算公式

在司法实践中可知,除了婚后夫妻共同还贷的情形之外,还有婚前双方一起支付房款、参与还贷,婚前和婚后一方或双方父母支付房款、参与还贷等情形,根据法律规定,父母的出资有认定为赠与自己子女和认定为赠与夫妻双方两种情形,因此,笔者建议在司法实践中应区分婚前房产价值分割和婚后房产价值分割,采用如下计算公式作为对共同还贷房产的分割原则:

1、婚前的房产分割补偿计算公式:

原则为:个人支付购房款+个人支付购房款/双方总支付购房款×房屋增值=个人应分得的房产价值 具体为:首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金)/(首付款+税费等购房成本+婚前共同还贷本金)×(结婚时房屋价值-购房价-税费等购房成本)

2、婚后的房产分割补偿计算公式:

原则为:婚后个人支付购房款+夫妻共同支付购房款/2+(个人支付购房款+夫妻共同支付购房款/2)/双方总支付购房款×房产增值=个人婚内应分得的房产价值 具体为: 婚后个人还贷本金+夫妻共同还贷本金×50%+(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同还贷本金×50%)/(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)

3、结婚后购房并共同还贷的分割补偿计算具体公式为:

婚后个人还贷本金+夫妻共同还贷本金×50%+(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同还贷本金×50%)/(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同贷款本金)×(离婚时房屋价值-购房价-税费等购房成本)

公式说明:

A、上述公式是仅考虑平均分割的情形,不考虑酌定情节,婚后补偿计算公式中涉及共同还贷本金及对应增值部分的50%是可变量,可由法官根据实际情况酌定幅度。

B、婚后如有父母出资还贷,视为对自己子女赠与的,当作个人投入计算。

C、上述公式任意一方均可套用计算,没有相关投入的项目按0计算即可。

D、“个人投入”和“共同投入”均不包括贷款利息。

E、婚后购买并共同还贷的房产,与“婚后的房产分割补偿计算公式”原理相同,其中的房屋增值计算为:离婚时房产价值-(购房价+税费等购房成本)。

(二)实例验证

 1、情形一:结婚前购房一方仅支付首期款及税费

方案一:男方A取得房产

A应向B支付补偿款=夫妻共同还贷本金×50%+(夫妻共同还贷本金×50%)/(首付款+税费等购房成本+夫妻共同贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值-税费等购房成本)=36×50%+36×50%/(120+9+36)×(800-379-9)=62.95万元

A实际获得利益=现市值-剩余贷款本金-补偿款=800-223-62.95=514.05万元

方案二:女方B取得房产

B应向A支付补偿款=首付款+税费等购房成本+夫妻共同还贷本金×50%+(首付款+税费等购房成本+夫妻共同还贷本金×50%)/(首付款+税费等购房成本+夫妻共同还贷本金)×(结婚时房屋价值-购房价-税费等购房成本)=120+9+36×50%+(120+9+36×50%)/(120+9+36)×(800-379-9)=514.05万元

B实际获得利益=现市值-剩余贷款本金-补偿款=800-223-514.05=62.95万元

2、情形二:结婚前购房一方已偿还部分贷款本息

方案一:男方A取得房产

A应向B支付补偿款=夫妻共同还贷本金×50%+(夫妻共同还贷本金×50%)/(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)=(36-7)×50%+(36-7)×50%/(120+9+36)×(800-400)=49.65万元

A实际获得房产价值=现市值-剩余贷款本金-补偿款=800-223-49.65=527.35万元

方案二:女方B取得房产

B应向A支付补偿款=首付款+税费等购房成本+个人婚前还贷本金+(首付款+税费等购房成本+个人婚前还贷本金)/(首付款+税费等购房成本+婚前共同还贷本金)×(结婚时房屋价值-购房价-税费等购房成本)+夫妻共同还贷本金×50%+(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同还贷本金×50%)/(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)=120+9+7+(120+9+7)/(120+9+7)×(400-379-9)+(36-7)×50%+[120+9+7+(36-7)×50%]/(120+9+36)×(800-400)=527.35万元

B实际获得利益=现市值-剩余贷款本金-补偿款=800-223-527.35=49.65万元

3、情形三:婚内还清全部贷款

方案一:男方A取得房产

 A应向B支付补偿款=夫妻共同还贷本金×50%+(夫妻共同还贷本金×50%)/(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)=(259-7)×50%+(259-7)×50%/(120+9+259)×(1000-400)=320.85万元

A实际获得利益=现市值-剩余贷款本金-补偿款=1000-320.85=679.15万元

方案二:女方B取得房产

B应向A支付补偿款=首付款+税费等购房成本+个人婚前还贷本金+(首付款+税费等购房成本+个人婚前还贷本金)/(首付款+税费等购房成本+婚前共同还贷本金)×(结婚时房屋价值-购房价-税费等购房成本)+夫妻共同还贷本金×50%+(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同还贷本金×50%)/(首付款+税费等购房成本+个人还贷本金+夫妻共同贷款本金)×(离婚时房屋价值-结婚时房屋价值)=120+9+7+(120+9+7)/(120+9+7)×(400-379-9)+(259-7)×50%+[120+9+7+(259-7)×50%]/(120+9+259)×(1000-400)=679.15万元

B实际获得利益=现市值-剩余贷款本金-补偿款=1000-679.15=320.85万元

(三)小结

上述公式不仅区分了婚前婚后投入与增值,也区分了个人还贷部分与共同还贷部分,因此同样适用于婚内购房、共同还贷的房产分割补偿,以及一方父母出资及双方父母共同出资等情形的房产分割,父母出资被认定为仅对自己子女赠与的,只需要将父母出资部分作为个人还贷计算即可。必须指出的是,上述公式也仅仅是考虑婚前、婚后及离婚三个时间点,并未严格按照每一笔款项支付的具体时间点精确计算,只能说是相对公允,在目前现有的司法资源情况下,应该是一个符合实际、相对可行的方案。

四、结语

所谓清官难断家务事,婚姻家事案件在司法实践中往往难以以“一刀切”的方式片面、单一地对财产进行处理。但笔者认为,正因婚姻家事案件掺杂较多感情因素、更需要法官酌情使用自由裁量权,故能否公平、公正地认定夫妻双方对共同财产的贡献并做出合理的补偿,恰好是有效解决离婚纠纷财产争议的前提。因此,分割补偿的计算公式必须能直观地体现婚后参与还贷一方的贡献,保障其相应财产权利的取得,真实地反映夫妻关系存续期间房屋市值的变化,并合理计算出应予以分割的部分。通过确定一个统一、科学、合理的分割计算公式,可以使得在今后的司法实践中对此类事情的处理更具公平性、合理性和说服力。

目前,最高人民法院已针对刑事案件的审判及时出台了多项裁判标准,对于各类案件的定罪量刑明确了标准,避免因法官的裁量权过大而导致司法不公,起到了良好的社会效应。在当前的社会环境下,家事领域的矛盾与纠纷的社会影响越来越大,房产作为公民的主要财产,应当客观公平公正地统一裁量。因此,笔者作为长期耕耘在家事领域的律师,呼吁最高人民法院尽快对房屋分割补偿款计算公式进行调研,出台裁量标准或公布典型案例,尽快消除同案异判的现象,促进社会的和谐稳定。

作者|郭璇玲(上海市锦天城(深圳)律师事务所高级合伙人,高端家事诉讼与财富传承,微信号:guoguo601339)

编辑: 彭志强
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